Порядок регистрации дома на садовом участке
Регистрация дома на садовом (дачном) участке в 2019 году
С чего нужно начать оформление дома на дачном-садовом участке, какие документы нужны для регистрации дома, как оформить домик и узаконить постройку, как и другие строения помимо дома – баню, гараж, сарай, кладовые помещения на территории. Коротко обо всем ниже.
В 2019 году регистрация садового домика на дачном участке может проводиться по программе «дачной амнистии», если объект возведен до 2001 года, либо по требованиям Постановления Правительства № 1653 и Закона № 217-ФЗ. Только жилые строения, прошедшие кадастровый учет и регистрацию в Росреестре, можно будет продать, подарить, обменять или передать по наследству.
Разберем, нужна ли регистрация садового дома в СНТ в 2019 году в обязательном порядке, и как проходит эта процедура.
Какие существуют варианты регистрации
Какие строения подлежат регистрации на дачном участке? Объекты, предназначенные для постоянного проживания, либо для обеспечения жизнедеятельности граждан, подпадают под действие программы «дачной амнистии», если они возведены до 2001 года. Такой упрощенный порядок регистрации был продлен до конца 2020 года и позволяет закрепить права на следующие объекты: дачные строения, садовые домики и иные объекты, если они предназначены для длительного проживания; бани и гаражи, если они относятся к объектам капстроительства, т.е. возведены на фундаменты и не могут быть перемещены на другое место без отрыва от земли; иные виды построек, обустроенные на капитальном фундаменте (сараи, беседки и т.д.). При наличии фундамента, строение относится к объектам капстроительства. Это позволяет их регистрировать в собственность по общим правилам Закона № 218-ФЗ и специальным требованиям Закона о дачной амнистии.
Для строений, возведенных после 2001 года, в том числе после принятия Закона № 217-ФЗ, предусмотрены дополнительные требования для регистрации: если конструкция объекта не позволяет его перемещать без соразмерного ущерба для его характеристик, он относится к недвижимости, а значит должен регистрироваться; закрепить права можно только на жилые строения, возведенные на участках для ведения садоводства, в том числе на территории СНТ; если участок выделен для ведения огородничества, жилые строения на нем возводить нельзя, а в регистрации будет отказано. Следовательно, можно регистрировать садовый домик на садовом участке СНТ или иного некоммерческого товарищества.
Если же гражданину или некоммерческому товариществу была предоставлена территория для разведения огородов, в регистрации строения будет отказано, даже если оно будет иметь все признаки объекта капстроительства.
Муниципальные власти вправе предъявить требования о сносе незаконной постройки, возмещения ущерба для почвенного слоя земли.
Какие дачные дома можно не регистрировать в 2019 году?
Не требуется регистрация, если садовый домик без фундамента, т.е. не является объектом капстроительства. Такой объект рассматривается как временное строение, которое можно легко перенести на другое место, в том числе и без разбора конструкций. Например, если летний садовый домик в СНТ предназначен только для сезонного пребывания граждан, не имеет фундамента, его не нужно регистрировать. Также не нужно оформлять права на хозяйственные и подсобные строения, если они не относятся к объектам капитального строительства.
Как зарегистрировать права по дачной амнистии
Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.
По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам: после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план; инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана; чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ; подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.
Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения. Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей. Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.
Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.
Регистрация садовых домов по Закону № 217-ФЗ
Как указывалось выше, на землях, предоставленных огородникам, никакого жилья возводить нельзя. При попытке зарегистрировать такой объект будет вынесен отказ. В отношении объектов, расположенных на территориях для садоводства, и предназначенных для постоянного проживания, регистрация проводится по следующим правилам:
признание садового дома жилым объектом происходит на основании решения местного властного органа (естественно, решение будет принимать муниципалитет, на территории которого расположен дом); для обращения в муниципалитет нужно зарегистрировать право собственности по программе «дачной амнистии», либо в стандартном порядке (в муниципалитет нужно представить выписку ЕГРН, либо иной правоустанавливающий бланк); владелец домика должен получить техзаключение по обследованию состояния объекта через организации или ИП, состоящие в СРО; в обязательном порядке подается документ, подтверждающий наличие обременений права собственности (как правило, они указываются в выписке ЕГРН). Таким образом, садовый дом будет признан жилым объектом только после подтверждения соответствующих характеристик в техническом заключении.
Этот документ оформляется по нормам Закона № 384-ФЗ. При обследовании строения эксперты должны подтвердить соответствие нормам пожарной безопасности, соблюдения строительных нормативов и регламентов, указать схему расположения коммунальной инфраструктуры, иные сведения. Заключение должно содержать вывод о пригодности строения для постоянного проживания граждан. Для обращения в муниципалитет нужно подтвердить, что домик уже зарегистрирован в собственность гражданина.
Кроме указанной выше процедуры «дачной амнистии», это можно сделать по общим правилам. Если объект возводился до августа 2018 года, достаточно оформить техплан и подтвердить права на участок.
При строительстве после 2018 года, нужно подавать в муниципалитет уведомления о начале и завершении работ. Документы о признании садового дома жилым строением нужно подавать непосредственно в местный властный орган, либо через учреждения МФЦ. Срок рассмотрения документации не может превышать 45 дней, после чего собственник получит решение в письменной форме.
Местные власти могут вынести отказ в признании садового дома жилым объектом по следующим основаниям: если представлен неполный комплект документации; если по сведениям ЕГРН или иным документам не подтверждается зарегистрированное право собственности на строение; если целевое назначение земельного надела не позволяет возводить объекты для постоянного проживания.
Любой вариант регистрации завершается выдачей выписки ЕГРН. В этом документе отражаются сведения о собственнике садового дома, месте расположения объекта на участке, основных характеристиках и параметрах. После регистрации прав и получения решения о признании садового дома жилым объектом, граждане могут на законном основании проживать в нем, оформлять прописку, совершать сделки по распоряжению недвижимостью. Одновременно возникнет ежегодная обязанность по уплате имущественного налога. Как указывалось выше, при общей площади дома менее 50 кв..м., платить налог не нужно.
Возможные проблемы при регистрации
Даже при использовании упрощенного режима регистрации по дачной амнистии, владелец садового дома может столкнуться с проблемами: отказ правления СНТ или муниципалитета выдать документ, подтверждающий законность владения участком; несоответствие строения требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости (превышение этажности, нарушение регламента по Закону № 384-ФЗ и т.д.); несоблюдение категории и целевого назначения участка, не позволяющего возводить объекты капстроительства.
При отказе выдать документы на землю, нужно заказать межевание через кадастрового инженера, согласовать границы надела с владельцами смежных участков.
При возникновении проблем при согласовании, можно определить границы через суд. Изменить категорию и целевое назначение земли крайне сложно. Сделать это можно в административном порядке (через муниципалитет), либо через суд. Однако если категория и целевое назначение закреплены градостроительным планом поселения, даже обращение в суд не принесет положительного результата.
Если характеристики объекта не соответствуют техрегламенту по Закону № 384-ФЗ, владельца могут обязать разобрать строение, либо устранить допущенные нарушения. Естественно, при выявлении таких нарушений регистрация и перевод садового дома в состав жилых строений будет невозможен.